Bu durum, vergi cezalarından mülkiyetin kaybına kadar uzanan ciddi sonuçlar doğurabiliyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı Emlak Vergisi Rehberi’ne göre, tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi yasal bir zorunluluktur. Mevzuata göre:
Alıcı %2
Satıcı %2
olmak üzere, toplamda %4 oranında tapu harcı tahsil edilmektedir.
Eğer tapuda gerçek satış bedeli yerine düşük tutar beyan edilirse, aradaki fark tespit edildiğinde ciddi yaptırımlar uygulanır:
Eksik kalan tapu harcı tahsil edilir.
Ayrıca aylık %4,5 oranında gecikme faizi işletilir.
Bu fark üzerinden %25 vergi ziyaı cezası kesilir.
Cezalardan hem alıcı hem de satıcı müteselsilen (birlikte ve ayrı ayrı) sorumlu tutulur.
Gelir İdaresi Başkanlığı, düşük beyan tespitinde birden fazla yöntem kullanıyor. Bunlar arasında:
IBAN hareketleri ve banka transferleri
Ekspertiz raporları (özellikle banka kredisiyle alınan taşınmazlarda)
Emsal satış fiyatları
✅ Örnek: Tapuda 1 milyon TL olarak gösterilen bir konutun, aslında 6 milyon TL’ye satıldığı banka kayıtlarıyla tespit edilirse; aradaki 5 milyon TL fark için hem alıcı hem satıcıya ceza uygulanır.
Düşük satış bedeli yalnızca tapu harcıyla sınırlı kalmaz. Aşağıdaki durumlarda ek vergi yükümlülükleri doğar:
Gerçek satış fiyatı – tapu bedeli farkı, gelir vergisine tabi tutulabilir.
Ticari mülk satışlarında bu fark, kurumlar vergisi kapsamında değerlendirilir.
Vergi cezaları, eksik beyan edilen tutarın 1 katı oranında ek ceza getirebilir.
📌 Bu durumda vergi + faiz + ceza üçlüsüyle, gayrimenkulün satışı zarara dönüşebilir.
Düşük bedel beyanı, tapu kaydında gösterilen satış fiyatının gerçek değerle uyuşmaması nedeniyle mülkiyetin sorgulanmasına da neden olabilir.
Olası sonuçlar:
Eğer taşınmazın hissedarları varsa, düşük gösterilen değer üzerinden önalım hakkı (şufa) kullanarak mülkiyeti talep edebilirler.
Alacaklılar, borçlunun mal kaçırma kastı olduğunu öne sürerek iptal davası açabilir ve taşınmaza tedbir koydurabilir.
Kaynak: Hazine ve Maliye Bakanlığı – Emlak Vergisi Rehberi
